Ein ausländischer Immobilienkäufer erfüllt sich seinen Traum vom eigenen Haus in Spanien. Er findet ein charmantes Objekt über einen lokalen Makler, der gemeinsam mit dem Verkäufer alle erforderlichen Unterlagen vorlegt: die Baugenehmigung, die Eigentumsurkunde (Escritura), Grundbuchauszug und Katasterdaten.

Ein scheinbar sicherer Immobilienkauf

Der Käufer, der weder Spanisch spricht noch mit den Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts vertraut ist, verlässt sich auf die übergebenen Dokumente – und geht davon aus, dass alles in Ordnung ist.

Die böse Überraschung: Eine „genehmigte“ Immobilie ohne gültige Genehmigung

Erst nach dem Kauf, möglicherweise Monate später – etwa bei Beantragung einer touristischen Vermietungslizenz, bei Umbauplänen oder im Zuge einer Verwaltungskontrolle – stellt sich heraus: Die Immobilie verfügt zwar über eine ursprünglich erteilte Baugenehmigung. Doch im Laufe der Jahre wurden bauliche Änderungen vorgenommen, die nicht genehmigt wurden oder von der ursprünglichen Planung abweichen. Teile des Hauses wurden eventuell nachträglich angebaut oder nicht wie genehmigt ausgeführt. In manchen Fällen wurde sogar deutlich größer gebaut, als es der Lizenz entsprach.

Die Folge: Die Baugenehmigung ist faktisch ungültig. Aus Sicht der Behörden handelt es sich nun ganz oder teilweise um eine „schwarz gebaute“ Immobilie – auch wenn der Käufer im guten Glauben gehandelt hat.

Warum das in Spanien häufiger vorkommt

Gerade in ländlichen oder touristisch geprägten Regionen wie der Costa Blanca oder Andalusien kommt es häufig vor, dass Häuser zwar formell legal begonnen, aber später ungenehmigt erweitert oder verändert wurden. Alte Landhäuser („Fincas“), Chalets oder Stadtvillen wurden nicht selten ohne aktualisierte Bauanzeige oder Abnahme verändert – oft aus Unwissenheit oder in Zeiten laxer Kontrolle. Das Problem: Diese Veränderungen sind im Bauamt nicht registriert und können zu einem erheblichen Risiko werden.

Rechtliche und finanzielle Konsequenzen für den Käufer

Ein Käufer, der eine Immobilie mit formell ungültiger Baugenehmigung übernimmt, riskiert ernsthafte Folgen:

• Keine Genehmigungen für Umbauten oder Sanierungen: Ohne gültigen Bestand besteht keine rechtliche Basis für neue Genehmigungen.
• Probleme beim Weiterverkauf: Ein zukünftiger Käufer oder dessen Notar könnte die Mängel entdecken und den Kauf verweigern.
• Risiko von Bußgeldern oder Abrissverfügungen: Die Behörden können je nach Region Strafen verhängen oder Rückbauten fordern.
• Keine Lizenz für touristische Vermietung: Eine Vermietungslizenz wird in der Regel nur für legalisierte und korrekt registrierte Gebäude vergeben.

Wie sich ausländische Käufer schützen können

Gerade für Käufer aus dem Ausland ist es essenziell, eine unabhängige Prüfung der Immobilie vor dem Kauf durchzuführen. Wichtige Maßnahmen sind:

• Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Rathaus (Ayuntamiento): Stimmen Pläne und Realität überein?
• Überprüfung durch einen erfahrenen Architekten oder Bausachverständigen, der das Objekt mit den offiziellen Plänen vergleicht.
• Juristische Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.
• Keine alleinige Abhängigkeit von Maklerunterlagen: Makler sind nicht verpflichtet, eine rechtliche Prüfung durchzuführen – und vertreten meist auch den Verkäufer.

Fazit: Vertrauen ist gut – Prüfung ist Pflicht

Ein Immobilienkauf in Spanien kann eine lohnende Investition sein – vorausgesetzt, die rechtlichen Grundlagen sind solide. Der Fall zeigt eindrücklich, dass formell „korrekte“ Unterlagen nicht immer ausreichen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Wer nicht nur das Traumhaus, sondern auch Sicherheit will, sollte sich vor dem Kauf professionelle Unterstützung holen – und nichts dem Zufall überlassen.

Fotonachweis: castenoid – bigstockphoto.com