Was tun bei Schwarzbauten, fehlenden Genehmigungen oder Altbeständen ohne Nutzungsfreigabe?
In Spanien gibt es viele Immobilien, die ohne vollständige Genehmigungen gebaut oder nachträglich verändert wurden – sogenannte Schwarzbauten oder Altbestände mit fehlenden Lizenzen. Vor allem ausländische Eigentümer stehen oft vor der Frage, wie man solche Objekte nachträglich legalisieren kann, um eine rechtssichere Nutzung oder einen Verkauf zu ermöglichen. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Legalisierung einer Immobilie in Spanien funktioniert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und was Eigentümer beachten sollten.
Wann spricht man von einem „illegalen“ Gebäude?
Eine Immobilie gilt in Spanien als „illegal“ oder „nicht legalisiert“, wenn:
- sie ohne Baugenehmigung (Licencia de obras) errichtet wurde,
- sie nachträglich umgebaut oder erweitert wurde, ohne dies anzuzeigen,
- keine Erstbezugs- oder Nutzungsgenehmigung (Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad) vorliegt,
- sie nicht im Kataster oder Grundbuch korrekt registriert ist.
Oft handelt es sich dabei um ländliche Grundstücke (suelo rústico), auf denen Bauen nur eingeschränkt oder gar nicht erlaubt ist – oder um Altbauten, die ohne vollständige Dokumentation weitervererbt oder verkauft wurden.
Welche Risiken bestehen bei nicht legalisierten Immobilien?
Die Folgen eines fehlenden Legalstatus können erheblich sein:
- Keine offizielle Nutzung als Wohnraum möglich
- Probleme bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft
- Versicherungen können im Schadensfall Zahlungen verweigern
- Bußgelder oder Rückbauanordnungen durch die Gemeinde
Daher ist es dringend ratsam, den rechtlichen Zustand der Immobilie zu überprüfen – vor allem vor einem Kauf oder einer geplanten Nutzung als Ferienhaus oder Vermietungsobjekt.
Wie läuft die Legalisierung ab?
Die genaue Vorgehensweise hängt vom Alter, Standort und Zustand der Immobilie ab. Typischerweise umfasst die Legalisierung folgende Schritte:
1. Bestandsaufnahme durch einen Architekten
Ein spanischer Architekt (arquitecto técnico oder aparejador) fertigt ein technisches Gutachten über das Gebäude an. Dabei wird geprüft, ob die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht und ob eine Legalisierung überhaupt möglich ist.
2. Antrag auf Legalisierung bei der Gemeinde
Falls grundsätzlich legalisierbar, kann ein Antrag auf Legalisierung oder Baugenehmigung im Nachhinein gestellt werden. Dies hängt stark von den kommunalen Bebauungsplänen und vom Alter des Gebäudes ab (z. B. Verjährungsfristen bei Schwarzbauten).
3. Nachtragung ins Kataster und Grundbuch
Sobald die Legalisierung genehmigt ist, wird die Immobilie oder der betreffende Anbau offiziell ins Katasteramt (Catastro) und Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Nur so ist eine spätere Veräußerung rechtlich sicher möglich.
4. Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung
Nach erfolgreicher Legalisierung kann eine Cédula de Habitabilidad oder eine neue Nutzungslizenz beantragt werden. Diese ist Voraussetzung für die Anmeldung von Strom, Wasser und eine eventuelle Vermietung.
Wann ist eine Legalisierung ausgeschlossen?
Eine Legalisierung ist meist nicht möglich, wenn:
- das Gebäude in einem Naturschutzgebiet oder auf besonders geschütztem Boden errichtet wurde,
- die Gemeinde aktiv gegen die Immobilie vorgeht (Abrissverfügung),
- die Immobilie nicht verjährt ist und keine Baugenehmigung erhalten kann.
In solchen Fällen sollte dringend ein Fachanwalt oder Architekt zur Prüfung und zur Einschätzung der rechtlichen Lage hinzugezogen werden.
Was kostet die Legalisierung?
Die Kosten können stark variieren, je nach Umfang der Maßnahmen, Standort, Größe der Immobilie und Gemeindevorgaben. Typische Kostenfaktoren:
- Architektengutachten: ab ca. 500 €
- Gebühren für Baugenehmigung und Eintragung: je nach Gemeinde
- Notar- und Registergebühren für Grundbuchnachtrag
- Ggf. Bußgelder oder Ausgleichszahlungen
Vor Beginn der Maßnahmen sollte stets ein individuelles Angebot eingeholt werden.
Frühzeitig handeln – Rechtssicherheit schaffen
Die Legalisierung einer Immobilie in Spanien ist zwar oft mit Aufwand verbunden, aber in vielen Fällen möglich – insbesondere bei älteren Gebäuden, bei denen bestimmte Fristen abgelaufen sind. Wer sich rechtzeitig informiert und mit den richtigen Fachleuten zusammenarbeitet, kann die Legalität wiederherstellen und dadurch den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie langfristig sichern.
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