In Spanien gibt es viele Immobilien, die ohne vollst\u00e4ndige Genehmigungen gebaut oder nachtr\u00e4glich ver\u00e4ndert wurden \u2013 sogenannte Schwarzbauten<\/strong> oder Altbest\u00e4nde mit fehlenden Lizenzen<\/strong>. Vor allem ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer stehen oft vor der Frage, wie man solche Objekte nachtr\u00e4glich legalisieren<\/strong> kann, um eine rechtssichere Nutzung oder einen Verkauf zu erm\u00f6glichen. In diesem Beitrag erkl\u00e4ren wir, wie die Legalisierung einer Immobilie in Spanien<\/strong> funktioniert, welche Voraussetzungen erf\u00fcllt sein m\u00fcssen und was Eigent\u00fcmer beachten sollten.<\/p>\n Eine Immobilie gilt in Spanien als \u201eillegal\u201c oder \u201enicht legalisiert\u201c, wenn:<\/p>\n Oft handelt es sich dabei um l\u00e4ndliche Grundst\u00fccke (suelo r\u00fastico<\/em>), auf denen Bauen nur eingeschr\u00e4nkt oder gar nicht erlaubt ist \u2013 oder um Altbauten, die ohne vollst\u00e4ndige Dokumentation weitervererbt oder verkauft wurden.<\/p>\n Die Folgen eines fehlenden Legalstatus k\u00f6nnen erheblich sein:<\/p>\n Daher ist es dringend ratsam, den rechtlichen Zustand der Immobilie<\/strong> zu \u00fcberpr\u00fcfen \u2013 vor allem vor einem Kauf oder einer geplanten Nutzung als Ferienhaus oder Vermietungsobjekt.<\/p>\n Die genaue Vorgehensweise h\u00e4ngt vom Alter, Standort und Zustand der Immobilie ab. Typischerweise umfasst die Legalisierung folgende Schritte:<\/p>\n 1. Bestandsaufnahme durch einen Architekten<\/strong><\/p>\n Ein spanischer Architekt (arquitecto t\u00e9cnico<\/em> oder aparejador<\/em>) fertigt ein technisches Gutachten<\/strong> \u00fcber das Geb\u00e4ude an. Dabei wird gepr\u00fcft, ob die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht und ob eine Legalisierung \u00fcberhaupt m\u00f6glich ist.<\/p>\n 2. Antrag auf Legalisierung bei der Gemeinde<\/strong><\/p>\n Falls grunds\u00e4tzlich legalisierbar, kann ein Antrag auf Legalisierung oder Baugenehmigung im Nachhinein<\/strong> gestellt werden. Dies h\u00e4ngt stark von den kommunalen Bebauungspl\u00e4nen<\/strong> und vom Alter des Geb\u00e4udes ab (z.\u202fB. Verj\u00e4hrungsfristen bei Schwarzbauten).<\/p>\n 3. Nachtragung ins Kataster und Grundbuch<\/strong><\/p>\n Sobald die Legalisierung genehmigt ist, wird die Immobilie oder der betreffende Anbau offiziell ins Katasteramt (Catastro)<\/strong> und Grundbuch (Registro de la Propiedad)<\/strong> eingetragen. Nur so ist eine sp\u00e4tere Ver\u00e4u\u00dferung rechtlich sicher m\u00f6glich.<\/p>\n 4. Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung<\/strong><\/p>\n Nach erfolgreicher Legalisierung kann eine C\u00e9dula de Habitabilidad<\/strong> oder eine neue Nutzungslizenz<\/strong> beantragt werden. Diese ist Voraussetzung f\u00fcr die Anmeldung von Strom, Wasser und eine eventuelle Vermietung.<\/p>\n Eine Legalisierung ist meist nicht m\u00f6glich, wenn:<\/p>\n In solchen F\u00e4llen sollte dringend ein Fachanwalt oder Architekt<\/strong> zur Pr\u00fcfung und zur Einsch\u00e4tzung der rechtlichen Lage hinzugezogen werden.<\/p>\n Die Kosten k\u00f6nnen stark variieren, je nach Umfang der Ma\u00dfnahmen, Standort, Gr\u00f6\u00dfe der Immobilie und Gemeindevorgaben. Typische Kostenfaktoren:<\/p>\n Vor Beginn der Ma\u00dfnahmen sollte stets ein individuelles Angebot<\/strong> eingeholt werden.<\/p>\n Die Legalisierung einer Immobilie in Spanien<\/strong> ist zwar oft mit Aufwand verbunden, aber in vielen F\u00e4llen m\u00f6glich \u2013 insbesondere bei \u00e4lteren Geb\u00e4uden, bei denen bestimmte Fristen abgelaufen sind. Wer sich rechtzeitig informiert und mit den richtigen Fachleuten zusammenarbeitet, kann die Legalit\u00e4t wiederherstellen und dadurch den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie langfristig sichern<\/strong>.<\/p>\n Sie besitzen eine \u00e4ltere Immobilie in Spanien oder planen einen Kauf? Wir unterst\u00fctzen Sie bei der Pr\u00fcfung und m\u00f6glichen Legalisierung \u2013 kompetent, diskret und mehrsprachig<\/strong>.<\/p>\n Fotonachweis: plantic<\/a> – www.bigstockphoto.com<\/a><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Was tun bei Schwarzbauten, fehlenden Genehmigungen oder Altbest\u00e4nden ohne Nutzungsfreigabe? In Spanien gibt es viele Immobilien, die ohne vollst\u00e4ndige Genehmigungen gebaut oder nachtr\u00e4glich ver\u00e4ndert wurden \u2013 sogenannte Schwarzbauten oder Altbest\u00e4nde mit fehlenden Lizenzen. Vor allem ausl\u00e4ndische Eigent\u00fcmer stehen oft vor der Frage, wie man solche Objekte nachtr\u00e4glich legalisieren kann, um eine rechtssichere Nutzung oder einen Verkauf zu erm\u00f6glichen. In diesem Beitrag erkl\u00e4ren wir, wie die Legalisierung einer Immobilie in Spanien funktioniert, welche Voraussetzungen erf\u00fcllt sein m\u00fcssen und was Eigent\u00fcmer beachten sollten. Wann spricht man von einem \u201eillegalen\u201c Geb\u00e4ude? Eine Immobilie gilt in Spanien als \u201eillegal\u201c oder \u201enicht legalisiert\u201c, wenn: sie ohne Baugenehmigung (Licencia de obras) errichtet wurde, sie nachtr\u00e4glich umgebaut oder erweitert wurde, ohne dies anzuzeigen, keine Erstbezugs- oder Nutzungsgenehmigung (Licencia de primera ocupaci\u00f3n \/ c\u00e9dula de habitabilidad) vorliegt, sie nicht im Kataster oder Grundbuch korrekt registriert ist. Oft handelt es sich dabei um l\u00e4ndliche Grundst\u00fccke (suelo r\u00fastico), auf denen Bauen nur eingeschr\u00e4nkt oder gar nicht erlaubt ist \u2013 oder um Altbauten, die ohne vollst\u00e4ndige Dokumentation weitervererbt oder verkauft wurden. Welche Risiken bestehen bei nicht legalisierten Immobilien? Die Folgen eines fehlenden Legalstatus k\u00f6nnen erheblich sein: Keine offizielle Nutzung als Wohnraum m\u00f6glich Probleme bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft Versicherungen k\u00f6nnen im Schadensfall Zahlungen verweigern Bu\u00dfgelder oder R\u00fcckbauanordnungen durch die Gemeinde Daher ist es dringend ratsam, den rechtlichen Zustand der Immobilie zu \u00fcberpr\u00fcfen \u2013 vor allem vor einem Kauf oder einer geplanten Nutzung als Ferienhaus oder Vermietungsobjekt. Wie l\u00e4uft die Legalisierung ab? Die genaue Vorgehensweise h\u00e4ngt vom Alter, Standort und Zustand der Immobilie ab. Typischerweise umfasst die Legalisierung folgende Schritte: 1. Bestandsaufnahme durch einen Architekten Ein spanischer Architekt (arquitecto t\u00e9cnico oder aparejador) fertigt ein technisches Gutachten \u00fcber das Geb\u00e4ude an. Dabei wird gepr\u00fcft, ob die Immobilie den geltenden Bauvorschriften entspricht und ob eine Legalisierung \u00fcberhaupt m\u00f6glich ist. 2. Antrag auf Legalisierung bei der Gemeinde Falls grunds\u00e4tzlich legalisierbar, kann ein Antrag auf Legalisierung oder Baugenehmigung im Nachhinein gestellt werden. Dies h\u00e4ngt stark von den kommunalen Bebauungspl\u00e4nen und vom Alter des Geb\u00e4udes ab (z.\u202fB. Verj\u00e4hrungsfristen bei Schwarzbauten). 3. Nachtragung ins Kataster und Grundbuch Sobald die Legalisierung genehmigt ist, wird die Immobilie oder der betreffende Anbau offiziell ins Katasteramt (Catastro) und Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Nur so ist eine sp\u00e4tere Ver\u00e4u\u00dferung rechtlich sicher m\u00f6glich. 4. Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung Nach erfolgreicher Legalisierung kann eine C\u00e9dula de Habitabilidad oder eine neue Nutzungslizenz beantragt werden. Diese ist Voraussetzung f\u00fcr die Anmeldung von Strom, Wasser und eine eventuelle Vermietung. Wann ist eine Legalisierung ausgeschlossen? Eine Legalisierung ist meist nicht m\u00f6glich, wenn: das Geb\u00e4ude in einem Naturschutzgebiet oder auf besonders gesch\u00fctztem Boden errichtet wurde, die Gemeinde aktiv gegen die Immobilie vorgeht (Abrissverf\u00fcgung), die Immobilie nicht verj\u00e4hrt ist und keine Baugenehmigung erhalten kann. In solchen F\u00e4llen sollte dringend ein Fachanwalt oder Architekt zur Pr\u00fcfung und zur Einsch\u00e4tzung der rechtlichen Lage hinzugezogen werden. Was kostet die Legalisierung? Die Kosten k\u00f6nnen stark variieren, je nach Umfang der Ma\u00dfnahmen, Standort, Gr\u00f6\u00dfe der Immobilie und Gemeindevorgaben. Typische Kostenfaktoren: Architektengutachten: ab ca. 500\u202f\u20ac Geb\u00fchren f\u00fcr Baugenehmigung und Eintragung: je nach Gemeinde Notar- und Registergeb\u00fchren f\u00fcr Grundbuchnachtrag Ggf. Bu\u00dfgelder oder Ausgleichszahlungen Vor Beginn der Ma\u00dfnahmen sollte stets ein individuelles Angebot eingeholt werden. Fr\u00fchzeitig handeln \u2013 Rechtssicherheit schaffen Die Legalisierung einer Immobilie in Spanien ist zwar oft mit Aufwand verbunden, aber in vielen F\u00e4llen m\u00f6glich \u2013 insbesondere bei \u00e4lteren Geb\u00e4uden, bei denen bestimmte Fristen abgelaufen sind. Wer sich rechtzeitig informiert und mit den richtigen Fachleuten zusammenarbeitet, kann die Legalit\u00e4t wiederherstellen und dadurch den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie langfristig sichern. Sie besitzen eine \u00e4ltere Immobilie in Spanien oder planen einen Kauf? Wir unterst\u00fctzen Sie bei der Pr\u00fcfung und m\u00f6glichen Legalisierung \u2013 kompetent, diskret und mehrsprachig. Fotonachweis: plantic – www.bigstockphoto.com<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":14193,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[128,305],"tags":[253,299,278,197],"class_list":["post-7805","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-gesetze-vorschriften","category-immobilienthemen","tag-formalitaeten","tag-pruefung-von-kaufunterlagen","tag-verwaltungsvorgaenge-behoerdengaenge","tag-wichtige-tipps"],"yoast_head":"\nWann spricht man von einem \u201eillegalen\u201c Geb\u00e4ude?<\/h3>\n
\n
Welche Risiken bestehen bei nicht legalisierten Immobilien?<\/h3>\n
\n
Wie l\u00e4uft die Legalisierung ab?<\/h3>\n
Wann ist eine Legalisierung ausgeschlossen?<\/h3>\n
\n
Was kostet die Legalisierung?<\/h3>\n
\n
Fr\u00fchzeitig handeln \u2013 Rechtssicherheit schaffen<\/h3>\n