Un comprador extranjero cumple su sueño de tener una casa en España. Encuentra una propiedad encantadora a través de una agencia local, que le presenta todos los documentos: la licencia de obra, la escritura, la nota simple y los datos catastrales.

Una compra aparentemente segura

El comprador, que no habla español ni conoce las particularidades legales del país, confía en la documentación entregada y asume que todo está en orden.

La sorpresa: una vivienda “legal” sin licencia válida

Meses después, al solicitar una licencia turística o realizar reformas, descubre que la propiedad tiene una licencia antigua, pero con modificaciones posteriores no aprobadas. Partes del edificio pueden haber sido ampliadas o modificadas sin autorización.

Por qué ocurre esto a menudo en España

Especialmente en zonas rurales o turísticas como la Costa Blanca o Andalucía, muchas viviendas han sido modificadas sin actualizar su licencia. Fincas, chalets o villas fueron alteradas sin declarar, por desconocimiento o por falta de control. Estas modificaciones no están registradas oficialmente.

Consecuencias legales y económicas

• No se conceden permisos de reforma: sin base legal no es posible obtener nuevos permisos.
• Dificultades para la reventa: futuros compradores o notarios pueden detectar las irregularidades.
• Multas o demoliciones: las autoridades pueden imponer sanciones o exigir restituciones.
• Sin licencia turística: solo se concede para propiedades legalizadas y registradas correctamente.

Cómo protegerse como comprador extranjero

Es clave realizar una revisión independiente:

• Consultar el expediente de obra en el Ayuntamiento: ¿coinciden los planos con la realidad?
• Revisión por un arquitecto o técnico que compare la propiedad con los planos oficiales.
• Asesoramiento jurídico por un abogado independiente experto en derecho inmobiliario.
• No confiar solo en los documentos del agente: estos no están obligados a hacer una revisión legal.

Conclusión: confiar no basta – revisar es obligatorio

Comprar en España puede ser una gran inversión si se hace con garantías. Este caso demuestra que incluso con documentación formal puede haber sorpresas. La clave: asesorarse bien antes de firmar.

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